סקירת השתנות מחירי הדיור 2017 – אוהד דנוס

אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין ישראל בדימוס, פרסם את סקירתו בנוגע להשתנות של מחירי הדיור בישראל, ברבעון הרביעי של שנת 2017.

סקירתו של אוהד מבוססת על השיטה שהייתה נהוגה באגף השומה במשרד המשפטים.

המטרה היא לזהות ולבודד את שיעורי ההשתנות במחירים, בתקופת הסקירה זאת ביחס לרבעון הקודם.

לנוכח ריבוי המשתנים אשר משפיעים על מחירי הדירות ורמת ההטרוגניות במאפיינים שלהן, נבחרו מתוך כלל העסקאות שנעשו ברבעונים הרלוונטיים, רק דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, עם כמות עסקאות גבוהה יחסית. 

לאור זאת, דירות בנות 5 חדרים לא נכללו בסקירה זו, בשל העובדה כי במקרים רבים בדירות 5 חדרים יש ריבוי שטחי הצמדה – גגות וחצרות והן נמצאות ברמות בנייה שונות, חלקן אף ברמת גמר גבוהה ויוקרתית. לכן ניתוח מגמות התפתחות ושינוי במחירים בדירות מסוג זה, עלול להקטין את רמת המובהקות של התוצאות או להטות אותן.

כמו כן, גם דירות 3 חדרים ומטה לא נכללו בסקירה זו, זאת מכיוון שיש מיעוט יחסי של עסקאות לדירות אלו וקיימת שונות גדולה במאפייניהן, שגם היא עלולה לגרום לסטיית תקן גדולה במחירן. 

הדירות שכן נבחרו לשמש כאינדיקטור נו בסקירה זו, הן דירות 4 חדרים בבנייה רוויה (חדשות ויד שנייה), שהן המוצר השכיח בשוק של הדירות העירוני הכללי. בדירות 4 חדרים קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירה של מאות עסקאות מאפשרת לזהות  בצורה מספקת השתנות כללית בשוק הדירות.

לצד היתרון במובהקות של התוצאה בסקירת מוצר שכיח והומוגני באופן יחסי (דירות 4 חדרים), ישנו גם חיסרון הנובע מכך כי ייתכנו שיעורי השתנות אחרים בדירות קטנות או גדולות מהדירות שנבחנו. אך לנוכח ההערכה כי ישנו מתאם גבוה בשיעורי ההשתנות בסוגי הדירות השונים, נראה שיתרון המובהקות גובר על החיסרון זה.

ממדגם זה נופו עסקאות מכר של חלקים מדירה, כלומר ככל הנראה עסקאות שנעשו בין קרובים או עסקאות מיוחדות אחרות. כמו כן, נופו עסקאות שלא אושרו ע"י רשויות המס ועסקאות חריגות ככל שהיה ניתן לזהות אותן כגון – עסקאות של מחיר למשתכן ומבצעים חד פעמיים אחרים החריגים לשוק הנדל"ן ומשקפים הנחה משמעותית משווי הדירה.

לאחר הניפוי וטיוב הנתונים, נותרו במדגם בסך הכל כ – 2,600 עסקאות לניתוח ב – 16 ערים, שלא בהכרח מייצגות את כלל היישובים בישראל.

בסך הכל,  לאחר ניפוי וטיוב נותרו במדגם (בחינת שני רבעונים) כ- 2,600 עסקאות לניתוח ב- 16 ערים, שאינן מייצגות בהכרח את כלל הישובים במדינה.

ניתוח הנתונים של עסקאות אלו  כלל בין היתר:   

-     בדיקה של ממוצע המחירים בישובים נבחרים ובדיקה של  ההשתנות ברבעון האחרון  של 2017 ביחס לרבעון הקודם לו, וכן בדיקה של השינוי השנתי ביחס לרבעון המקביל בשנה הקודמת.  

-     בדיקה של שיעור סטיית התקן ביחס לשווי הממוצע בכל עיר – נתון המעיד על רמת שונות והטרוגניות של מחירי הדירות בתוך אותה עיר.

הממצאים של הסקירה

תוצאות הסקירה ברבעון האחרון של 2017 מראות על עלייה במחיר הדירות  הממוצע, ב – 12 ערים מתוך 16 ערים שנבחנו, זאת ביחס לרבעון הקודם.

טבלת ריכוז הנתונים לפי הערים – מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים (חדשות ויד שנייה) ומגמת ההשתנות ברבעון האחרון של 2017:

מלבד מגמות ההשתנות במחירים בערים השונות, נצפתה גם רמת שונות מחירים אופיינית לכל עיר, דבר המבטא את ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין דירות באזורים שונים בעיר ואת ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים שונים בתוך אותה עיר.

עניין זה בולט מאוד בשונות של מחירי הדירות בירושלים, ת"א וחיפה. בהן קיימת רמת שונות גבוהה בין אזורים שונים, ומצביעה על פער בין אזורי יוקרה לאזורים זולים יותר באותה עיר.

לעומת זאת, באשדוד, הרצליה, כפר-סבא, חולון ומודיעין בהן האוכלוסייה הומוגנית יותר, נראתה שונות נמוכה יחסית באזורים השונים בתוך העיר.

הסבר המגמות בשינוי המחירים בדירות שנצפו

נכון להיום, ניתן לראות המשך האטה בקצב עליית המחירים של הדיור בישראל.

ביחס לרמות השיא שאנו רואים ברבעון הרביעי של 2017, אם ברבעון הקודם קצב עליית המחירים הגיע ל – 1.6% לשנה, כעת לאחר פרסום הנתונים של הרבעון האחרון עומד קצב עליית המחירים על 1.2% לשנה.

יחד עם זאת, ניתן לראות שהדשדוש בשוק הדיור נמשך, הפעם דרך עלייה רבעונית חדה יחסית של כ – 1.4%, זאת אל מול ירידה של 0.2% ברבעון הקודם (הרבעון השלישי של 2017).

ייתכן כי עליית המחירים נובעת מההבנה כי נראה ששר האוצר עומד להניח לקידום מס ריבוי נכסים בכנסת, וכמו כן מהאכזבה מתכנית מחיר למשתכן בקרב חלק גדול מהציבור, הן המשתתפים בהגרלות והן החלק העיקרי באוכלוסייה, שאינו יכול להשתתף בתכנית זו.

נכון להיום, מסכם דנוס, לא ניתן לדבר על עליית מחירים מובהקת בשוק הדיור, אך במקביל גם לא ניתן לראות קו מגמה ברור בנוגע לירידת מחירים.

מה שניתן לומר בבירור הוא כי בשנה החולפת מחירי הדיור החלו לדשדש, פעם עלייה בעיר מסוימת וירידה באחרת, וברבעון אחריו מתחלפות היוצרות.

הכיוון והנטייה הכללית של המחירים היא עדיין כלפי מעלה, אך זה עניין הנתון ל"מצבי רוח" ושינויים רבעוניים בעיר לעיר.

חשוב להבהיר כי כרגע לא ניתן לאבחן פתרון ממשי שעובד בשטח, לא הגדלה של היצע הדירות לבנייה, לא גידול בהתחלות בנייה ולא כמות של עובדים זרים. עניין זה לא מבשר טובות להמשך בעיקר באזורי הביקוש.

נותן נוסף שמראה על מצב השוק הוא היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש דצמבר 2017 עמד על סכום של כ- 5.07 מיליארד שקל, נתון הגבוה בכ – 8% יחסית לחודש המקביל בשנה הקודמת, על עף ההאטה בפעילות הענף.